Implantação de loteamentos: saiba as etapas

A implantação de loteamentos consiste inicialmente em dividir grandes terrenos em áreas menores chamadas de lotes. Os loteamentos são uma forma eficiente de planejar e organizar os espaços. 

Entretanto, a implantação de loteamentos exige planejamento porque as incorporadoras precisam considerar várias questões. Uma delas é a observância da lei 6.766/79, que dispõe sobre loteamentos, e também o plano diretor do município. 

Nesse artigo vamos falar sobre as etapas necessárias à implantação de loteamentos. Vamos compreender também por que essas obras são tão importantes para a urbanização dos espaços. Continue com a gente. 

Avaliação da demanda

A implantação de loteamentos é uma obra de longo prazo que exige uma grande quantidade de recursos financeiros. Por isso, antes do início das obras, é necessário avaliar se existe demanda para esse empreendimento.

A avaliação da demanda pode ocorrer após análise de mercado, quando as incorporadoras identificam que existe um público consumidor disposto a adquirir esse tipo de imóvel em uma região e procura um terreno para lotear. 

Entretanto, pode ocorrer também que a incorporadora receba um pedido de análise de viabilidade de loteamento por parte do proprietário. Nesses casos, observa-se inicialmente se existem compradores para os lotes nas condições em que serão oferecidos.  

Viabilidade do terreno

O terreno, que tem o nome de gleba, precisa ser viável para a implantação de loteamento. Para que uma gleba seja considerada viável, é preciso primeiramente que ela tenha boa localização e facilidade de acesso aos centros urbanos.

Nessa etapa, os arquitetos, urbanistas e engenheiros fazem uma avaliação inicial do terreno. Esse procedimento exige atenção às condições ambientais e à legislação local para verificar a viabilidade ambiental da ocupação. 

O preço do terreno também é um fator importante, para que, depois da urbanização e das obras de infraestrutura, como a pavimentação, a execução da rede de água e esgoto, rede elétrica e telefônica, os preços dos lotes estejam acessíveis ao público-alvo definido inicialmente na avaliação de demanda. 

Uma vez analisadas as questões legais e econômicas, a empresa responsável pela implantação do loteamento deve realizar um projeto para separar adequadamente a área em lotes e apresentar à prefeitura para aprovação.

Reserva dos espaços

As áreas dos lotes devem obedecer à legislação do município. Deve-se estabelecer obrigatoriamente uma área mínima para os lotes e o espaço para as ruas e área verde, área de lazer e área verde. 

Em um loteamento, pelo menos 45% da área pertence ao município. Um percentual de 20% de toda a área da gleba devem ser destinados à execução de vias públicas, que são as ruas e calçadas. 

Os 25% restantes são destinados à construção de áreas de lazer e áreas institucionais como hospitais e escolas. Portanto, a construção dos lotes para a venda ocorre em somente 55% da área total. 

Projetos de implantação

Após a definição dos percentuais de construção dos lotes, vias públicas e áreas institucionais, começa o projeto de implantação. Nesta fase, os profissionais analisam os desníveis do terreno, mediante a topografia. 

Desta forma, o projeto da incorporadora define, com base nesses estudos, onde ficarão os lotes, onde serão colocadas as ruas e onde estarão as áreas verdes. 

Análise da prefeitura

A prefeitura é responsável pela análise do projeto de implantação. Por esta razão, é a prefeitura quem dá as diretrizes necessárias para interligar o projeto com a infraestrutura já existente. 

Essas diretrizes orientam detalhadamente sobre a captação de água, sobre os locais de esgotamento sanitário e sobre o escoamento das águas pluviais. 

Também orientam sobre a ligação com a rede elétrica e a conexão com as vias para pavimentação. Essa etapa visa adequar os projetos à estrutura já existente informada pela prefeitura.  

Além disso, é importante considerar o licenciamento ambiental. Dependendo do tamanho do loteamento também são necessárias outras análises como o Estudo de Impacto de Vizinhança – EIV ou o Estudo de Impacto Ambiental e Relatório de Impacto Ambiental.

Basicamente, os documentos necessários para a implantação do loteamento são a planta da situação atual do terreno, a planta da situação do terreno após a divisão em lotes, a Anotação da Responsabilidade Técnica (ART) do profissional responsável pela obra e o cronograma de execução da obra estabelecendo um prazo máximo de 4 anos de acordo com a lei 6.766/79. 

Cronograma das obras

Após a aprovação do projeto e da documentação, a empresa pode finalmente implantar o loteamento por meio da divisão da área em lotes. 

Para isso, a incorporadora deve estabelecer o cronograma das obras, garantindo a execução de todo o projeto em até 4 anos. Além disso, o cronograma também deve estar de acordo com o projeto que a prefeitura aprovou. 

Comercialização

Posteriormente à regularização da documentação, à aprovação do projeto, ao registro em cartório e à execução dos projetos e das obras, o loteamento está pronto para comercialização. Entretanto, as empresas podem vender os lotes antes da conclusão das obras. 

Porém, o que ocorre mais frequentemente é disponibilizar os lotes depois das obras de infraestrutura como rede de água e esgoto, rede de drenagem pluvial, terraplenagem, rede elétrica e telefônica, sinalização viária, mobilidade, paisagismo e pavimentação. 

A Implantação de Loteamento Campos do São José – MG

A RDA realizou a implantação do Loteamento Campos do São José, na cidade de Congonhal em Minas Gerais. Ao todo foram 254.598,46 m2 de área dividida em 900 lotes.

As obras duraram 2 anos e 8 meses, iniciando em 01/03/2017 e terminando em 01/11/2019. A RDA realizou os serviços de terraplenagem e drenagem inclusive com pavimentação asfáltica. 

O loteamento está localizado na Rodovia BR 459, Km 82, 25, Bairro Fazendinha na cidade de Congonhal. A área, que foi totalmente urbanizada, fica a 87 Km de Poços de Caldas e a 16 Km de Pouso Alegre, grande pólo comercial e industrial. 

A RDA trabalha com alto padrão de qualidade para entregar obras com maior eficiência, redução de custos e respeito ao meio-ambiente. Por isso, entre em contato conosco para conhecer nossos serviços.